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Acheter et vendre un bien immobilier selon les règles de l'art

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Après avoir cherché pendant de longues semaines, vous visitez une habitation et vous vous dites: "Cette fois, c’est la bonne". Un regard échangé avec votre partenaire vous indique que vous êtes d’accord de vous lancer. Mais jamais dans votre vie vous n’aviez dépensé autant d’argent, et l’agent immobilier vous parle dans un jargon incompréhensible et vous noie sous des tas de documents. Comment vous y prendre? Et quelle est l’importance de chaque document?

Faire une offre

Dans de nombreux cas, la première étape consiste à faire une offre. Le candidat acheteur indique au vendeur le montant qu’il est prêt à débourser pour le bien, et dans quelle devise (probablement en euros). L’offre peut être verbale, mais dans ce cas, il peut s’avérer difficile de prouver quoi que ce soit par la suite. Il est donc conseillé de rédiger une offre par écrit: il peut s’agir d’un document manuscrit ou imprimé, l’offre peut être remise via l’agent immobilier, "sous enveloppe fermée", par e-mail ou SMS, tout est possible.

Cette étape n’est pas à prendre à la légère, et elle ne peut en aucun cas être utilisée pour "tester" le vendeur, car s’il accepte l’offre, vous serez automatiquement lié par un compromis de vente et ce sera comme si vous aviez acheté le bien. Si vous souhaitez renoncer au bien, vous devrez payer un dédommagement. La plupart du temps, il ne dépasse pas 10% du prix offert, mais malgré tout, le montant peut rapidement se chiffrer à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Vu que l’acceptation d’une offre équivaut à une transaction, il est conseillé de mentionner clairement dans l’offre écrite de quel bien il s’agit, en indiquant si possible ses données cadastrales, en précisant si vous achetez avec ou sans le terrain contigu, avec ou sans une place de parking dans le garage souterrain, etc.

Il convient également de préciser quelles sont les conditions applicables, comme par exemple que l’achat est lié à l’obtention d’un prêt hypothécaire, que le bien ne peut être loué, et le notaire choisi pour rédiger l’acte officiel. S’il s’agit d’une vente qui se fait sous le régime de la TVA, vous devrez mentionner explicitement si le prix offert comprend ou non la taxe. Mentionnez également une date limite sur l’offre, par exemple qu’elle n’est valable que pendant une ou deux semaines.

Cependant, ne présumez pas que la vente est conclue si vous offrez le prix demandé. Ce montant n’a aucune valeur juridique. Il arrive que le vendeur décide de ne pas accepter l’offre. Il pourra ensuite vendre son bien à un autre acheteur, y compris à un prix inférieur, sans devoir se justifier.

Option d’achat

Il est malgré tout possible de faire connaître votre intérêt pour un bien, tout en vous ménageant une porte de sortie. La solution: une option d’achat. Dans ce cas, les deux parties s’accordent sur un délai de réflexion, consigné par écrit. Pendant cette période, le vendeur s’engage à ne pas vendre – du moins provisoirement – le bien à un autre candidat acheteur.

Le vendeur insistera probablement pour fixer un délai court, afin de ne pas être bloqué trop longtemps par des acheteurs indécis. Au cours de la période de réflexion, vous pourrez faire visiter le bien par un architecte ou un entrepreneur pour obtenir un deuxième avis sur la valeur du bien ou sur les possibilités de rénovation. Vous serez tenu de faire connaître votre décision – exercer ou non l’option – dans le délai convenu. En cas de réponse positive, vous serez lié par un contrat de vente. Dans le cas de l’option d’achat, il est également important de mentionner par écrit de quel bien il s’agit, le prix (en chiffres et en lettres), le délai de paiement et les conditions.

Si le candidat acheteur ne répond pas dans le délai convenu, l’option prend fin. Par ailleurs, étant donné que le vendeur prend un risque en refusant pendant quelques jours ou semaines une vente possible à un autre candidat acheteur, il est courant qu’il demande une compensation. Si la vente ne se fait pas, il conservera ce montant. Si elle est conclue, le montant pourra éventuellement être déduit de l’acompte.

Il est également possible de combiner promesse d’achat et promesse de vente. Il convient cependant d’être prudent, car dans ce cas, le vendeur se trouve dans une position plus avantageuse que l’acheteur puisqu’il peut obliger le candidat à acheter. Ce type de construction peut se révéler utile dans certains cas, mais il est conseillé de bien se renseigner au préalable.

Compromis de vente sous seing privé

Après avoir remis une offre bien documentée et si l’option d’achat est levée, il n’est en principe plus nécessaire de signer un compromis de vente sous seing privé. Dans beaucoup d’autres cas cependant, la vente est conclue par ce document.

On appelle ce document "compromis" ou "contrat de vente provisoire", mais ce terme peut être trompeur. Car rien n’est provisoire. Dès que le vendeur s’est engagé à céder un bien à un acheteur qui accepte le prix demandé, la vente est conclue et définitive. Seule exception: s’il apparaît que la vente n’est pas valable, pour quelque raison que ce soit, aucune des deux parties ne pourra revenir sur sa décision. Les notaires préfèrent dès lors parler de "compromis de vente sous seing privé."

En règle générale, les candidats acheteurs auront déjà contacté une banque pour obtenir une estimation du montant qu’ils peuvent emprunter pour l’achat d’un bien immobilier. L’emprunt ne sera conclu qu’après le choix du bien. Il est courant de reprendre dans le compromis de vente que cette dernière est conditionnée à l’obtention d’un crédit hypothécaire, et de fixer un délai.

On trouve sur internet de nombreux modèles de compromis de vente sous seing privé. Si vous voulez être certain d’utiliser les formulations correctes, vous pouvez soumettre le document à votre notaire. Ce service est gratuit.

Il est probable que le vendeur demandera un acompte – généralement 10% du montant de la transaction – au moment de la signature du document provisoire. Cette pratique, si elle est courante, n’est cependant pas obligatoire.

Acte notarié

À partir du moment où une option d’achat est levée et le compromis signé, les deux parties essaieront la plupart du temps de signer l’acte notarié dans le délai fiscal de quatre mois, même si ce n’est pas obligatoire.

Informez immédiatement votre notaire. Il examinera une série de conditions afin que le processus se déroule sans problème. Le vendeur est-il l’unique propriétaire du bien et est-il en ordre sur le plan fiscal? L’acheteur dispose-t-il des moyens suffisants? Le bien est-il grevé d’un droit d’usufruit? Est-il classé? Existe-il un droit de préemption? L’acheteur peut-il bénéficier d’une réduction des droits d’enregistrement? Dans la majorité des cas, il n’y a aucun problème, et le vendeur et l’acheteur pourront signer l’acte dans les quatre mois suivant la signature du compromis. Ils peuvent tous deux demander la présence d’un notaire, sans que cela implique un surcoût: dans ce cas, les deux notaires se partagent les honoraires. Si malgré tout un problème survient, la partie en faute peut être tenue, dans certains cas, d’indemniser l’autre partie. Par exemple si l’acheteur n’a pas fourni les efforts nécessaires attendus "d’une personne normalement consciencieuse" pour trouver un crédit hypothécaire. Ou si un tribunal annule la vente parce que le vendeur n’était pas habilité à réaliser la vente.

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